物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。随着城镇土地使用制度改革和住房商品化改革，人们对住房商品化、对物业财产权利的认识以及法制观念、法律环 境等多方面的变化，物业管理行业在发展中也存在着许多的问题。面对这些问题，不但普通业主或使用人非常困惑 ，而且连很多业内人士也觉得难以把握。为此，我们在全面、深入地调查、研究我国物业管理发展中出现的诸多问题的前提下，把一些有代表性的问题加以归类整理，并给以研究和详细的解释，编写了这本《物业管理典型案例与分析》。下面，我们一起来看看几个有关小区物业管理服务的经典案例分析。
案例一、新房还没入住，物业费却要缴纳
江苏某网名叫“小小”的市民反映，自己2016年6月底拿的新房，之后一直没有入住，今年8月开始装修房屋，却被物业通知需缴纳一年的物业费。该市民认为，自己没有入住就没有享受物业的相应服务，因此不该缴纳相应费用。
【案例分析】
根据我市2017年6月1日起开始施行的《关于明确市区住宅物业服务收费有关事项的通知》第四条规定：“因业主原因未及时办理入住手续（事实已入住的除外）、业主办理入住手续后未入住或未使用连续六个月（含）以上的房屋，业主应当事先告知物业服务企业，按合同约定标准的百分之七十交纳物业公共服务费、电梯运行费、公共能耗费。”
【律师说法】
律师表示，物业费主要用于公共区域和共用设施设备的维护和保养，不管业主是否入住，物业提供的服务都不会改变。他强调，许多人对物业费的用途存有误解，物业企业在平时要加以引导，让业主了解，物业费是用于小区全体业主，而不是个人。
案例二、还未拿房，却要多交两个月的物业费
市民王女士反映，她于扬州城北某小区购置了一套新房，在2017年8月22日去拿房时，却被物业人员告知，物业费要从2017年6月20日开始算起，“当时因为贷款没有下来，我就没有去收房，既然如此，为啥我还要补缴物业费”？
【案例分析】
根据我市2017年6月开始实施的《关于明确市区住宅物业服务收费有关事项的通知》第三条规定：“按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书的约定，自房屋交付之日起，业主应当按月交纳物业公共服务费用。物业服务企业可以根据物业服务合同的约定，预收不超过一年的物业公共服务费和代收代交费用（包括电梯运行费、 公共能耗费等）。”
【律师说法】
江苏省某律师事务所的张律师表示，根据房屋买卖合同约定，只要房屋已具备交付条件，且开发商已经明确了交房日期，因自身原因而没有及时收房的业主，仍然不能避免缴纳物业费的义务，还是应按照合同约定的时间起算物业费。他进一步说明，因为此时物业公司已经对小区绿化、清洁、安全以及其他公共部位进行了约定服务，所以业主不可拒缴。
案例三、物业公司不能解决房屋外墙渗漏问题
我市宝应一户居民反映，2014年7月拿房时，因房屋外墙渗漏，房子一直无法装修入住，虽然开发商陆陆续续维修了三年，但问题一直没有得到彻底解决。如今物业公司索要前两年的物业费，这让该居民无法接受。
【案例分析】
根据我国建设部2000年发布的《房屋建筑工程质量保修办法》第四条规定，房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。但是如果房屋已过保修期，那么出现自用部分损坏，如卫生间马桶漏水、水管破裂等，业主需要自己掏钱维修。
【律师说法】
江苏省某律师事务所的张律师表示，在保修范围、保修期内发生的工程质量问题，应该由开发商负责保修，如果物业公司在业主反映房屋质量问题后，已经将问题告知开发商，并进行积极协助和协调，那么，物业公司则已经尽到了自己的义务，并不需要为业主的损失负责。
案例四、物业管理不善致车辆受损
邗江区一位业主反映，自己的车停在小区时莫名被划了一道划痕，可当其想查看监控查明肇事者时，却发现停车位置在监控死角，无法找到肇事者。该业主认为这是物业管理不善所致，因而提出投诉。
【案例分析】
市物价部门相关人员表示，物业收取的停车费是“汽车停放费”。根据2010年发布的《江苏省物业服务收费管理办法》第十四条规定，汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。这笔费用并不是对业主车辆进行看管而产生的保管费用。
【律师说法】
律师表示，业主车辆在小区内被剐蹭，物业是否要担责，主要取决于业主和物业公司之间有没有相应的合同约定。一般情况下，物业公司主要负责卫生保洁、秩序维护和共用设施设备维护保养工作，收取的停车费为汽车停放费，并不是因保管产生的保管费，所以物业公司并不承担保管义务。
案例五、住改商扰民，物业未能妥善处理
我市居民王先生反映，小区5幢1单元住户私自在家开设培训班，将住房改为商用，因班次多，学生多，小区频繁有陌生人进出，给小区安全造成不利影响；与此同时，学生的吵闹声、桌椅的拖拽声严重影响其他住户的正常生 活。虽然业主已经向物业多次反映，但问题迟迟未解决，因此他们决定拒缴物业费以示抗议。
【案例分析】
根据《江苏省城乡规划条例》第五十条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的，应当满足建筑安全、居住环境、景观、交通、邻里等方面的要求，征得利害关系人同意。 ”同时，全国《物业管理条例》第四十五条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用 等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”
【律师说法】
律师表示，对于“住改商”行为，物业企业应当及时劝阻、制止，并报告有关主管部门。但是物业企业本身并没有执法权，不能强制阻止业主利用住房开展经营活动。因此，只要物业履行劝阻、上报等义务，业主就不能拒交物业费。
案例六：停车场丢车赔不赔
某小区设有停车场，收费标准略低于指导价，物业管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重大损失，依 然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示：本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租金，请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责。一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场，期间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失，遂于物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司已有正式声明在先，收取的停车费未含有管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公司告上法庭。
观点一：声明在先，不予赔偿
理据：已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管费），不存在保管关系，利益风险不等
观点二：单方声明，不予承认。
理据：土地是国家的，收的其实是看管费。收了费，保管关系成立。单方声明，强加于人，不合法理。
观点三：双方有责，各负一半。
观点四：以责定法。
停车丢车案例归纳：
1. 主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防，消防措施，不允营业。
2. 物价部门未核准收费标准，收费违法。
3. 单独签订特约服务事项，可以免责：单方格式合同无效。
4. 有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、票未做记号丢车，需负责任。
5. 给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。提供方便的临时停放点，不收费，不看管（最好提醒）， 丢车可以不赔。
案例七：楼上住户漏水问题
徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。 找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求索赔？
案例分析：
1、楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与 物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。
2. 房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存 在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。
3. 楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵犯行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭 受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵犯应当承担侵权赔偿责任。
4. 物业管理公司在本案中涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部位不属于公共设施、公共区域，该部分 的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。
案例八：开发商与物业管理公司不对称
小王购买了一套期房。住房建成后，在办理入住手续时，物业管理公司提出两个要求：第一，签订业主公约；第二 ，签三年的物业管理协议。小王发现业主公约中有些条款与开发商的承诺不一样，同时他认为签订3年得管理协议也 不是合理的，所以他拒绝了物业管理公司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋钥匙。 请问：物业管理公司这种做法合法吗？小王该怎么办？
物业管理公司在为业主办理入住手续时，由于业主不签业主公约和管理合同而拒绝交付房屋钥匙的做法明显欠妥， 也是不合法的。原因有以下三个：
1、业主在购买房屋时，已与开发商签订了房屋买卖合同。作为开发商，按照合同约定收取业主的购房款，就应该履 行向业主交付房屋的义务，这与物业管理公司是没有关系的。如果开发商或是物业管理公司因为业主没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主违约 ，也是对业主权益的侵害。
2、逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的，既不符合国家有关的法律规定，也与目前物业管理市场的现实格 格不入。物业管理公司要求业主把临时性的物业管理服务协议改为3年的物业管理合同，这是荒唐的，也是违反法律 规定的，业主当然要拒绝。
3、如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，作为业主，可以直接找开发商交涉，如果不成，可以到法院起诉 开发商违约，并要求其承担违约导致的损失赔偿。
案例九：小区内收取停车费
某小区物业公司对小区内的停车收费做出如下规定：
1. 车辆进出小区，一律收费2元。
2. 车辆在小区内的停车场地停放，收费1元/小时3. 业主停放在小区停车棚内的车辆，自行车50元/月。助动车150元/月，机动车300元/月。
车辆停放收益作为物业公司企业利润。请问：物业公司的做法是否合理？
案例分析：
机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的规定，由业主委员会决定。车辆停放收费标准按所在地的区、县 物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修资金，用于公共设施的维修、更新。
根据上述规定，物业公司在小区内停车费的收费标准由物价主管部门规定。所以，物业公司未经业委会许可，自行 确定车辆在物业管理区域内行驶、停放规定及其收费标准，并且把车辆停放收费收益作为企业利润所得的行为，违反了上述规定。根据上述规定，物业公司应在收取的停车费中扣除车辆停放发生的管理成本，所得的收益归全体业主所有，纳入维修资金。
案例十：枯枝砸伤人
某高校一棵靠近院墙的国槐的一枝枯枝自行掉落在院墙外，不巧院墙外有一位女同志和爱人经过，正好砸在女同志 的身上，划破衣服，砸伤背部和手臂。事发后，其爱人给物业管理中心绿化部打来电话，告知情况，主管绿化的副主任立即赶往现场，查看结果与所报事实相符，立即将女同志送往医院医治，经医院检查无大伤，住院休息几天即可。其爱人向校物业管理中心提出了赔偿要求（医疗费、精神损失费、营养费等约3400元）。
问题：物业管理中心该不该赔偿？
案例分析：
枯枝掉落砸伤行人系绿化管理不到位问题，全部责任在于物业管理中心，应该赔偿。对于受害者的一些无理要求， 必须持慎重的态度。
同时物业管理中心要提高防范意识，勤修剪枯枝，防止意外事故发生。
案例十一：楼宇玻璃掉落砸坏小车案
某高校一位老师将其小车停放在楼前，中午12时40多分钟，楼上的一块玻璃突然掉落，砸在小车前挡风玻璃上，将 挡风玻璃砸碎，并划伤了小车的前盖。该玻璃系过道窗户上的，窗户是铁皮钢窗，年久失修。车主认为物业管理中心对小区进行了物业管理，并收取了物业管理费，对楼宇负有管理义务，楼宇公共部位的玻璃掉落砸坏小车，应当予以修理车辆，恢复小车原貌。
请问：车主的要求合理吗？
案例分析：
第一要看物业管理中心是否对小车负有保管的责任，有的小区在管理中对车辆实行了保管的责任，与业主签订了车 辆保管合同，收取了车辆保管费，形成了事实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，物业管理中心就形成了对保管车辆负有毁损、丢失的损害责任。
该物业管理中心没有与业主签订保管合同，也没有收取保管费用，因此，可以定为无偿停靠，可以不赔偿。
第二要看物业管理中心对掉落的玻璃是否有管理责任。
《民法通则》第126条规定“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、置挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损 害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”规定中明确了所有人和管理 人的责任。该玻璃是公共过道窗户上的，系物业管理中心管理的场所，物业管理中心应当尽到一个管理人应当尽到的义务，有责任去消除这种隐患，尽快地对窗户进行维修，由于年久失修，造成玻璃掉落，砸坏小车前挡风玻璃和前车盖，物业管理中心应当承担不可推卸的过错责任，应当赔偿车主修理费用。
物业管理解读：物业管理服务到底包含哪些内容？
生活中，很多业主不合理地拒交物业费，实际都源于对物业服务范畴认识不清。那么物业服务到底包括哪些内容呢？
据悉，根据《江苏省物业服务收费管理办法》第三条规定：物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
综上所述：物业公司应按照与业主签订的物业服务合同内容提供相应的服务，而业主则交纳合同约定的物业服务费用，如果业主有超出合同以外的其他需求则需与物业公司另行约定。
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