物业管理服务合同

物业管理合同也称“物业管理服务合同”，是委托方和物业服务企业在根据《中华人民共和国合同法》、建设部第33号 令《城市新建住宅小区管理办法》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上签订的合同。物业管理合同主要规范的是物业管理关系双方当事人就特定物业的管理事项而合意设 定的当事人双方的权利义务关系。物业管理合同的大量出现是中国实行住房改革和房地产业发展的必然产物。

　　一般而言，物业管理合同的主要条款由以下方面构成：

　　1、当事人和物业的基本情况，主要是对双方当事人的资格认定以及对物业管理活动的标的物的基本情况作出确认和记载。

　　2、双方的权利和义务，主要是物业所有人或使用人支付物业管理费，物业管理公司提供相应服务的条款。这是物业管理合同最为重要的条款，具体内容又因为管理事项类型的不同而呈现差异，一般有以管理服务为主的物业管理和出租经营与委托管理并重的区分。

　　3、物业管理服务事项和服务质量的。这一般除了由当事人自行约定以外，各地的地方性规章也大都进行了底限性规定，但各地规定的情况参差不齐，可资参考的是国际健康组织（WHO）对区分所有建筑物的管理设定了安全、健康、便利、舒适的居住环境基准，归纳起来有以下四点：

    （1）火警防范，如加强消防设备、防火设施的管理；

    （2）清洁维护，定期清除垃圾，清理水沟，外墙洗刷等；

    （3）公共设施维修，水电机械维护、公共电梯、空调设备的定期检查；

    （4）花木整理，修剪花草树木，随时更换枯死的枝叶等。这四点基准也应该是物业管理的标准要求。

　　4、物业管理服务费的标准和收取方法，物业管理合同皆为有偿合同，因而价金和酬金条款是其自然的主要条款。

　　5、物业管理服务用房的使用、管理和费用分配办法。此为物业管理合同的特殊条款，主要为物业管理单位履行管理义务的方便计。

　　6、维修费用的收取和使用条款。维修费用一般独立与物业管理服务费独立开来，其收取方式主要由合同双方当事人约定一般。

　　7、合同的有效期限，合同的终止事项及合同终止后相关事宜主要是物业资料的移转。物业管理服务的终止与一般合同的终止存在差异，物业管理合同的双方当事人一般不允许随时随意解除合同，如果一方提出要在合同期限内解除合同，就必须依据合同的具体条款进行协商，协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。

　　8、违约责任、解决纠纷的途径。物业管理关系虽然仅在物业所有人使用人和物业管理公司之间发生效力，但由于物业管理关系存在特殊性，物业所在地居委会、城建部门和相关市政部门也对其享有一定行政管理和监督的职能，因而物业管理关系的纠纷解决及关系结束也与其他合同存有差异。

　　9、当事人根据具体情况约定的其他主要条款。

　　由此可见，相较与其他合同，物业管理合同在诸多方面有着自己的特殊之处，但在理论和实务中，学者和法官对此并没有引起相应的注意，关于物业管理合同的定性现在比较流行的观点有两种，即或认为物业管理合同为委托合同的一种，或认为物业关系为民法中代理制度的特殊类型，物业管理合同亦为设立代理关系的合同，以下将对这两种观点分别予以检讨。

　　物业管理服务合同范本

　　第一章　总则

　　第一条  本合同当事人

　　委托方（以下简称甲方）：

　　组织名称：_________________________

　　代表人：___________________________

　　地址；_____________________________

　　联系电话：_________________________

　　受委托方（以下简称乙方）：

　　企业名称：_________________________

　　法定代表人：_______________________

　　注册地址：_________________________

　　联系电话：_________________________

　　根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一玫的基础上，甲方将______________（牧业名称）委托乙方实和行 物业管理，订立本合同。

　　第二条  物业基本情况

　　物业类型：________________

　　座落位置：________市________区________路（街道）________号四至：________________________

　　占地面积：________平方米

　　建筑面积：________平方米

　　（委托管理的物业构成细目见附件）

　　第三条  乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本 合同，承担相应的责任。

　　第二章  委托管理事项

　　第四条  房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、 门厅、庭院________。

　　第五条  共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、 中央空调、供暖锅炉房、楼内消防设施设备、电梯、________、________、________。

　　第六条  公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、自 持车棚、停车场、________、________、________、________。

　　第七条  公共绿地的养护与管理。

　　第八条  附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育场所________、________、________ 。

　　第九条  公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、________、________ 、________。

　　第十条 交通与车辆停放秩序的管理。

　　第十一条  维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、________、________、______。

　　第十二条  管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

　　第十三条  负责向业主和物业使用人收取下列费用：

　　1．物业管理费：________________

　　2．保洁费：________________

　　3．保安费：________________

　　4．房屋设备运行费：________________

　　5．维修养护费：________________

　　第十四条  业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方须接受 委托并合理收费。

　　第十五条  对业主牧业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告 、制止、________等措施。

　　第十六条  其他委托事项

　　第三章  委托管理期限

　　第十七条  委托管理期限为______年。自______年______月______日______时起至______年______月______日______时 止。

　　第四章  双方权利义务

　　第十八条  甲方权利义务

　　1．代表和维护产权人、使用人的合法权益；

　　2．制定《业主公约》并监督业主和物业使用人遵守公约；3．审定乙方制定的物业管理方案；

　　4．检查监督乙方管理工作的执行情况；

　　5．审议乙方年度管理计划、资金使用计划及决算报告；6．在合同生效之日起________日内向乙方提供________平方米建筑面积管理用房（产权仍属甲方），由乙方按下 列第________项执行；（1）无偿使用；

　　（2）按建筑面积每月每平方米________元租用，其租金收入用于________。

　　7．负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起________日内向乙方提供；8．当业主和物业使用人不按规定交纳牧业管理费时，负责催交或以________方式偿付；9．协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；（1）________________

　　（2）________________

　　10． 协助乙方做好牧业管理工作和宣传教育、文化生活。

　　第十九条  乙方权利义务

　　1．根据有关法律、法规及本合同的约定，制定牧业管理方安；2．对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；3．按本合同第十五条的约定，对业主和物主使用人违反业主公约的行为进行处理；4．选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；5．负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划， 经双方议定后由乙方组织实施；6．向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制 条件，并负责监督；7．每______个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况；8．对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门 批准方可实施；9．本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。

　　第五章  物业管理服务要求标准

　　第二十条  乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到______% 。

　　1．房屋外观：____________

　　2．设备运行：____________

　　3．房屋及设施、设备的维修、养护：____________4．公共环境：__________________

　　5．绿化：__________________

　　6．交通秩序：__________________

　　7．保安：__________________

　　8．急修：__________________

　　小修：__________________

　　第六章  物业管理服务费用

　　第二十一条  物业管理服务费

　　1．管理费由乙方按建筑面积每平方米______元或按套每户______元向业主收取；2．保洁费由乙方按建筑面积每平方米______元或按套每户______元向业主或物业使用人收取；3．保安费由乙方按建筑面积生平方米______元或按套每户______元向业主或物业使用人收取；4．高层住宅电梯、水泵、______运行费按实结算，由乙方向业主收取；5．管理服务费标准的调整，按______调整；

　　6．对业务和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。

　　第二十二条　住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的______倍收取。

　　第二十三条　车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取；1．露天车位：____________

　　2．车库车位：____________

　　第二十四条  乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用 人按实际发生的费用计付。

　　第二十五条　乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下：

　　1．____________

　　2．____________

　　第二十六条  房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域内的全体业主按照各 自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。

　　第七章  违约责任

　　第二十七条  甲方违反本合同第十八条第______款的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一 不定期限内解决，逾期未解决的乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

　　第二十八条　乙方违反本合同第五章的约定，不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的 ，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失，乙方应给予甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方 经济赔偿。

　　第二十九条　乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损 失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

　　第三十条  甲乙双方任何一方无法律依据提前终止保同的违约方应赔偿对方______元的违约金；造成对方经济损 失的，应给予经济赔偿。

　　第八章  附则

　　第三十一条  双方约定自本合同生效之日起______天内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。

　　第三十二条  双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有相同等效力。

　　第三十三条  本合同之附件均为合同有效组成部分。在合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同 等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。

　　本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

　　第三十四条  本合同正本连同附件________页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份 ，具有同等法律效力。

　　第三十五条  因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承 担责任并作善后处理。产生质量右故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

　　第三十六条  本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

　　第三十七条  本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请________市仲裁委员会裁决（当 事人双方没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。

　　第三十八条  合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该事同期满________天前向对方提出书面意见 。

　　第三十九条  本合同自签订之日起生效。

　　甲方签章：___________________

　　代表人：_____________________

　　乙方签章：___________________

　　代表人：_____________________

　　附：业主公约

　　为加强________（以下简称“本物业”）和管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序 ，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规政策制订本公约。全体业主和物业使用人均须自觉遵 守。

　　一、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策的规定。

　　二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。

　　三、委托物业管理企业负责房屋、设施、设备、环境卫生，公共秩序、保安、绿化等管理，全体业主和物业使 用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。

　　四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。

　　五、业主或物业使用人对物业管理企业和管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理企业提出，发生争议时 可通过业主委员会直辖市解决。

　　六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，确保家庭人身财产安全。

　　七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理企业。物业管理企业对装 修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修 房屋或妨碍他人正常使用物来的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，造成他人物业损失的应承担赔偿损 失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员并报有关行政管理部门贪污处 理。

　　八、业主发委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。

　　九、凡房屋建筑及附恬设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全、或有碍外观统一、市容观 瞻的，按规定应有由业主单独或联合维修、养护的，业主及时进行维修养护，拒不进行维修养护的，由业主委员会 委托物业管理企业进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。

　　十、与其他非业主使用人建立佥租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带 责任。

　　十一、在本物业范围内，不得有下列行为：

　   （1）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局 等；

      （2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

      （3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；

      （4）损坏、排除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；

      （5）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；

      （6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；

      （7）践踏、占用绿化用地；损坏、涂画园林建筑小品；

      （8）在公共场所、道路两侧乱设摊点；

　   （9）影响市容光焕发观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；

     （10）随意停放车辆；

　  （11）聚从喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；

     （12）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；

　  （13）法律、法规及政府规定禁止的共他行为。

　　十二、人为造成公共设施设备或其他业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。

　　十三、按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用。

　　十四、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。

　　十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。

　　十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处，共同创造良好的工作和生活环境。

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