物联网技术在物业管理中的应用

   物联网技术（英文：Internet of Things，缩写：IoT）起源于传媒领域，是信息科技产业的第三次革命。物联网是指通过信息传感设备，按约定的协议，将任何物体与网络相连接，物体通过信息传播媒介进行信息交换和通信，以实现智能化识别、定位、跟踪、监管等功能。物联网技术在物业管理行业中的应用有着非常重要的作用，目前在物业管理行业中，科技的介入主要体现在两个方面：专业化工具的使用和物联网、大数据技术的运用。在专业化工具使用方面，为有效提高员工在单位时间内的工作效率，大量使用自动化辅助工具和智能化设备，提如扫地车、巡逻机器人等，这一方面的设备目前已在物业行业普及。下面，请跟随国网科技小编一起来了解一下物联网和云计算等技术在物业行业中的应用。

　　一、物联网技术的概念

　　物联网技术被称为继计算机、互联网之后世界信息产业的第三次浪潮，起源于互联网技术，是互联网技术在现实世界的延伸和发展。物联网概念最早于1999年正式提出，它的核心即通过相关通讯协议与硬件，把所有的物的信息放到云端数据库之中，进行信息交换和通讯，实现“人与物”、“物与物”之间的互联互通，最终达成智能化识别、定位、跟踪、监控和管理的目标。简而言之，物联网就是“物物相连的互联网”。

　　二、物联网系统的架构和发展

　　1、物联网的基础框架

　　物联网的核心是物与物、人与物之间的信息交换，它具有全面感知、可靠传送、智能处理等特征，即利用射频识别、二维码、传感器等感知、捕获、测量技术随时随地对物体进行信息采集和捕获，再通过将物体接入信息网络、依托各种通信网络，随时随地进行可靠的信息交互与共享，继而利用各种智能计算技术，对海量感知数据和信息进行分析并处理，实现智能化的决策和控制。

　　 如下图所示，从架构上来说，物联网由感知层、网络层和应用层三个层面组成。

      ①应用层：物联网和用户的接口，它与行业需求结合，实现物联网的智能应用。

　   ②网络层：由互联网、广电网、网络管理系统和云计算平台等组成，是整个物联网的中枢，负责传递和处理感知层获取的信息。　　

　   ③感知层：是物联网识别物体、采集信息的来源，通过布设传感器、电子标签、摄像头等终端采集设备，将所需监控的设施设备数据进行实时采集、存储后，利用蓝牙、红外、ZigBee、RFID、LoRa、NB_LOT等技术进行短距离数据传输。

　　2、物联网技术发展阶段

　　随着科技的发展，根据终端传输方式的不同，物联网技术在运用过程当中也经历了几个不同的阶段。

　　①早期阶段：早期的物联网所采用的感知层传输技术多为蓝牙、红外及ZigBee等技术，特点是近距离、低复杂度、自组织、低功耗、低数据速率，其优点在于成本低，技术成熟度较高，但缺点也相对明显：信号穿透力差、传输距离有限，多应用于较小范围或空旷区域，无法满足隐蔽工程或障碍物较多区域，如建筑物地下室、设备房等。

　　在这一阶段中，为满足实际使用需要，出现了有线连接的方式，有效保障了数据传输的稳定性需要，但这种方式有先天缺陷，即需要在建筑施工阶段提前布线，如需进行后期改造，则存在施工周期长、难度大、费用高等问题。此外，考虑到线路使用年限等问题，维护、检修、更换等也将是一大难点。

　　②发展阶段：随着通讯技术的发展，物联网感知层所采用的传输技术逐步转变为RFID、LoRa、NB-IoT等，信号穿透能力得到了明显提升，现阶段物联网系统所采用传输技术主要为LoRa、NB-IoT两种。

　　LoRa技术：LoRa是LPWAN通信技术中的一种，是美国Semtech公司采用和推广的一种基于扩频技术的超远距离无线传输方案。这一方案改变了以往关于传输距离与功耗的折衷考虑方式，为用户提供一种简单的能实现远距离、长电池寿命、大容量的系统，进而扩展传感网络。目前，LoRa主要在全球免费频段运行，包括433、868、915 MHz等。

　　NB-IoT技术：由华为于2015年5月融合NB-OFDMA而形成，支持低功耗设备在广域网的蜂窝数据连接，也被叫作低功耗广域网(LPWAN)，具有覆盖广、连接多、速率快、成本低、功耗低、架构优等特点，支持待机时间长、对网络连接要求较高设备的高效连接，能提供非常全面的室内蜂窝数据连接覆盖。

　　③大数据运用阶段：从严格意义上来讲，大数据的运用贯穿于物联网发展的始终，但由于短距离传输技术应用的不成熟，导致大数据计算的作用无法充分发挥。随着传输技术的不断完善，大数据、云计算等技术的重要性已经在物联网运用过程当中逐渐体现出来。　　

       三、物联网技术在物业管理中的应用

       1、新技术运用的意义

　　物业管理行业属劳动密集型行业，劳动力人口的供给减少、人工成本逐年上升给行业带来的冲击前所未有。除直接人工成本高企外，高的员工流失也加大了企业管控成本，最终导致企业效益加剧下滑，更有甚者威胁到企业的生存。

　　在未来十年左右的时间，物业服务行业将迎来快速发展的好时机，将由过去的传统劳动密集型向物业服务集成商转变升级。在社会全面信息化的过程中，为了适应业主方日益增长的服务需求，需要进行服务转型和再发展，需要有两方面的提高：一是“瘦身”，为企业减负，轻装上阵，将一些老旧管理模式统统去掉，积极探索新的管理模式；二是“提速”，为企业赋能，积极拥抱互联网、物联网等新技术，不断提升管理水平和工作效率。有观点认为，距离新技术的远近将是衡量一个企业潜力的标志，物业服务企业必须主动拥抱互联网、物联网，才可能真正接下来激烈的市场竞争中夺得先机。

　　2、物联网技术在行业的应用现状

　　目前，物联网技术在物业管理行业中主要应用在停车场管理、门禁、设备运维、安防监控、能耗管控等方面，下文将以设备运维进行重点介绍。

　　以设备运维为例，众所周知，设备维护保养是物业管理过程中的重中之重，设备数量多、维护责任重、人员专业技术要求高，可以说，设备运维的好坏直接决定了项目管理的成败。传统的设备运维服务的核心是人，从设备的日常巡查、养护、故常排查等工作完全依靠一线工程人员来完成，整个过程受制于专业技能水平、责任心、经验等因素，又缺乏有效的管控手段，无法做到全程可控；同时，物业管理属于劳动密集型行业，盈利能力较弱，专业技术人员招聘难、流失大，极大影响了设备运维的水平。如何在有效降低风险、提升设备运维水平的同时摆脱对人的过度依赖，就成了长久以来困扰物业服务企业的一大难题。

　　要想掌握病人的病情，需要经过全面详尽的检查，搞清楚问题的结点，才能对症下药。对于设备运维来说也是同样的逻辑，只有全面掌握设备运行过程中的所有数据，才能准确把握设备状态，继而提供全方位、全生命周期的解决方案。传统的模式依靠人来完成这一工作，过程中的痛苦和心酸难以言表。随着物联网技术的兴起，获取数据的工作逐渐开始转由末端传感器来完成，借由通讯网络实现实时传输至大数据云平台，通过记录、整理、分析等一系列手段，为现场设备运维提供了有效支撑，在有效降低成本和风险的同时，极大地提升了物业企业设备运维的水平和能力。

　　在此阶段，一些行业先行者通过自主研发与技术合作，逐渐形成了具有自身特色的产品并推广使用，如公元e巡通系统、联合物业LK-ECON系统、能效通EFOS系统、长城PMS·C系统、万科EBA系统、中航OMIS系统等。

　　以公元e巡通系统为例，e巡通是汇生活科技为解决设备日常巡检、故障监测与远程控制、能耗管控等问题而推出的一套系统。　　

　　e巡通具有自动化程度高、功能完善、可靠性强、成本低、部署快等特点， 通过利用物联网技术，对设备运行的状态数据进行实时的采集、存储和上传，并接受上位机的指令，对现场设备进行相应的控制操作。　　

　　如下图所示，基于大数据的e巡通系统包括了物业数据的采集、数据存储、数据预处理、数据可视化和数据应用几个部分。

　　数据存储系统建立在云计算环境，主要包括：云存储、云资源调度与管理、云计算编程模型、云计算执行引擎等核心功能，支持对海量数据的存储、处理、建模、分析、展现等全过程的分布式并行化开发与运行。数据预处理则将采集的数据通过ETL（数据抽取、转换、装载）过程进行清洗和分类，并利用数据预处理算法库对数据进行降维、规约和融合，根据数据特点和业务需求分类存储在不同的区域中；平台提供可视化分析与报表系统，方便用户通过可视化分析工具、可视化引擎、报表模板等功能开展交互式可视化数据分析；数据应用平台通过算法库、模型库与案例库，支持用户将数据挖掘算法、分析模型及应用案例进行编辑和重用，不断积累成为用户知识库，为不同的应用场景服务。　　

　　3、物联网技术的应用成效

　　新技术的使用，在实现成本支出降低的同时直接提升企业设备运维能力和员工工作饱和度。公元物业在清远凤城世家项目投入使用e巡通系统后，仅设备日常巡查和月末抄表两项工作，即可减少71个工时/人.月，为企业节省11.38%的成本支出。中旅联合物业在深圳联合广场项目运用基于物联网和大数据技术的LK-ECON系统后，通过岗位整合，直接减少3名现场工程人员编制，极大地降低了项目运营成本。同时，运用监测数据分析发现了配电柜总开关故障原因并最终通过简单手段消除了长久以来困扰项目的故障点，实现了减员增效的目的。某大型物业企业通过物联网技术的运用，使得CBD写字楼区域的人均维修单数实现了大幅度的上升，人均维修单数从2016年的217宗、2017年尾418宗，到实施技术手段进行智能巡检控制后的715宗，实现了3.29倍的增长，极大地提升了投入产出比。　　

　　四、存在的问题及未来发展趋势

　　1、存在的问题

　　在取得一系列成果的同时，问题和困难也同时存在，目前在推广物联网技术的过程中，仍存在以下问题待解决。

　　（1）技术壁垒。以设备运维系统为例，现有的物联网技术的应用多是根据自身需求独立开发而成，所需要的终端数据需要靠自主安装传感器采集获得，受行业壁垒和技术保护限制，部分敏感设备（如电梯）的运行数据只能向设备生产商购买获得，大多数物业企业难以承担由此产生的高额费用。

　　（2）数据传输稳定性。虽然LoRa、NB_LOT等技术在信号传输和穿透能力上较之前有大幅提升，但仍有相当大的改进空间，尤其是在特殊环境中，依然无法满足信号的稳定传输，在一定程度上也影响了整体使用效果。

　　（3）数据安全性。第三方服务商在提供相应服务的同时，也存储并管理着用户的数据资料，如何有效监管数据的存储和使用，也是值得探讨和思考的问题。

　　2、未来发展趋势

　　当下，物联网技术已经被广泛应用于智慧家庭、智慧社区、智慧城市等领域中，随着服务由SaaS模式（Software as a Service，软件即服务）向XaaS模式（X as a Service，一切皆服务）的转变，以及5G+IPv6（互联网协议第六版）、VR等技术的应用，未来必将实现真正意义上的万物互联。

　　综上所述：随着科技的不断发展，物联网技术的发展也日新月异，物联网技术在物业管理中的应用有着非常可见的重要意义。如何找到合适的切入点，运用相对成熟的物联网技术来提高企业核心竞争力，必将是行业长期探索的课题。相信，只要以开放、积极的心态拥抱新科技、应对新挑战，必将迎来行业转型升级的新未来。

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