前期物业管理

    近年来,随着房地产市场的火热,物业管理行业也随之快速发展。其中,前期物业管理在物业管理几个阶段中有着非常重要的作用。前期物业管理是整个物业管理的初始阶段和基础阶段,专业、科学、规范的物业管理前期的介入,将为今后物业管理公司的物业服务管理品质的提高及降低管理成本打下了坚实的基础。前期物业服务指的是在业主和业主大会尚未成立前,开发企业为了完成正常的住宅交付和管理,自行聘请的物业服务企业。下面,请跟随国网科技小编一起来看看“什么是前 期物业管理?”“前期物业管理的内容包括哪些呢?”


  一、前期物业管理概念


  前期物业管理(preceding stage of property management)是指房屋自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。


前期物业管理


  二、前期物业管理内容


  1、管理业务


  无论物业管理企业是开发商组建的,或是独立组建的,或是房管所转换的,还是各大系统组建的,前期物业管理首先必须要不断开拓,通过投标竞争来接洽物业管理相关业务。


  进行可行性、可靠性、可盈利性分析,可行性是指物业管理企业既要从自身的实际出发,考虑拟接管的物业与本企业的资质等级是否相符,该物业的接管能否发挥本企业的优势,做到扬长避短,又要考虑能否在该物业的管理权竞 争中取胜,如果明知竞争对手实力比自己强大,就不必勉强竞争。可靠性是指该物业的建设是否有保证,业主的资 信条件是否较好并能协作配合,等等。以免管理权竞争得手后,由于业主或建设方面的原因,工作仍留有漏洞,造 成今后的物业管理难以完善,给企业带来不应有的损失。可盈利性是指物业管理企业根据自己的经营目标,测算物 业的管理能否给企业带来正常利益,或近期虽无利润但企业能在该地区打开新局面,争取更多的业务。


  ( 1)具体测算物业管理费用,并草拟总体管理方案。

  ( 2)投标竞争、洽谈、签订物业管理合同(协议)。

  (3)选派管理人员运作前期物业管理。


  2、租户关系


  物业管理的管理对象是物业,而服务对象则是人,即业主和使用人。因此,物业管理企业既应与第一业主(开发商 )共同协商,又要与未来业主或使用人取得联系,听取意见。


  ( 1)听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。

  (2)了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。

  (3)参与售房部门同业主或使用人签约,并提供草拟的业主公约、装修施工管理办法、门禁出入办法、停车场管理 办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。


  3、察看现场


  前期物业管理的目的是为以后的管理创造良好的条件,因此,物业管理企业应根据物业管理要求,对物业的规划设 计及建筑施工提出合理建议。


  (1)审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消 防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、 交通运输及电梯设备、服务设备等。

  ( 2)对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案,磋商解决办法。

  (3)在施工现场做好日后养护、维修的要点记录,图纸更改要点记录。

  (4)参与工程验收,进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查,并按整改计划督促整改。


  4、拟定制度


  物业管理企业在前期物业管理中要根据业主和使用人的希望与要求,设计日后的管理模式,制定相应的规章制度,其中还须与开发商一起草拟有关文件制度。


  (1)筹建业主管理委员会。

  ( 2)与开发商一起草拟物业辖区的规章制度、业主管理委员会章程、业主公约、装修施工管理办法等。

  ( 3)设置物业辖区的组织机构,规定各部门人员岗位责任制度,编制住户手册、物业辖区综合管理办法等。

  ( 4)制定上岗人员的培训计划,并实施计划。 


前期物业管理


  综上所述:由前期物业管理的具体内容来看,前期物业管理的许多工作,尤其是前期物业管理的许多特定的工作内容是以后常规期物业管理的基础,对常规期物业管理有着直接和重要的影响,这是前期物业管理最明显的特点。前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期,建立物业管理服务体系并提供服务,其介于早期介入与常规物业管理之间。因此 ,前期物业管理在时间上和管理上均是一个过渡阶段,也是物业管理公司物业管理服务工作开展的非常重要的一个阶段。

  


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